Location d’une maison de vacances : activité privée ou professionnelle ?

Si vous mettez uniquement votre maison de vacances à disposition, sans services complémentaires, cela sera traité, sur le plan fiscal, comme une location privée. Vous êtes alors imposé à l’impôt des personnes physiques, aux taux progressifs, sur un revenu immobilier, à savoir le revenu cadastral indexé multiplié par 1,4, et non sur le loyer réel. Aucune dépense n’est déductible de ce montant. Pour les meubles que vous louez avec le bien, un régime distinct s’applique : 20 % du loyer est forfaitairement considéré comme revenu net pour le mobilier, imposé séparément à 30 %. En cas de vente, une plus-value ordinaire n’est pas imposable, sauf en cas de plus-value « rapide » ou « anormale ».

Si, en plus de la location, vous proposez des services supplémentaires, comme un accueil physique ou un petit-déjeuner tous les jours, la location peut alors être considérée comme une activité professionnelle. Le loyer net (loyer perçu moins les frais prouvés comme l’entretien, les amortissements et les intérêts) est alors imposé comme revenu professionnel aux taux progressifs. Vous payez alors aussi des cotisations sociales. Le bénéfice lors de la vente du bien est dans ce cas toujours imposable comme revenu professionnel, généralement à 16,5 % si le bien a été utilisé au moins cinq ans à des fins professionnelles. Une perte est alors déductible.

Pour la plupart des bailleurs, il reste fiscalement plus intéressant de faire valoir la location privée : le revenu imposable est plus faible, il n’y a pas de cotisations sociales et la plus-value à la revente est généralement non imposable. Ce n’est que si vos frais excèdent structurellement vos recettes qu’une qualification professionnelle peut être avantageuse, à condition que vous puissiez prouver qu’il s’agit effectivement d’une activité professionnelle.